存量房貸利率調(diào)整變得更靈活了，借貸雙方有商有量！

10月31日，工、農(nóng)、中、建、交、郵儲(chǔ)等多家銀行發(fā)布公告，完善了存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制相關(guān)細(xì)則。從11月1日起，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率，重定價(jià)周期最短可申請(qǐng)調(diào)整為3個(gè)月。

關(guān)于存量房貸利率調(diào)整，已有不少借款人于10月底享受利好。記者從中國(guó)人民銀行了解到，截至10月28日，21家全國(guó)性銀行已完成批量調(diào)整，共計(jì)5366.7萬(wàn)筆、25.2萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào)。另外，各地方法人銀行也會(huì)在10月31日完成批量調(diào)整。

銀行主動(dòng)批量調(diào)降存量房貸利率固然省事，但非長(zhǎng)久之計(jì)。中國(guó)人民銀行明確表示，這可能是銀行最后一次批量調(diào)整存量房貸利率。從根本上解決新老房貸利差問(wèn)題，需要進(jìn)一步深化利率市場(chǎng)化改革。

以后存量房貸利率調(diào)整怎么辦？

中國(guó)人民銀行給出了解決思路——自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整。

9月29日，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，明確完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制有關(guān)事宜。根據(jù)安排，存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率，并協(xié)商約定重定價(jià)周期。

這破除了不少制度性障礙：房貸利率不再受制于固定的加點(diǎn)幅度，可根據(jù)借款人信用、市場(chǎng)供需等因素變化而動(dòng)態(tài)調(diào)整；重定價(jià)周期不再限定為1年，借款人在利率下行周期可盡早享受較低利率……這樣既維護(hù)了合同的嚴(yán)肅性，又能更好維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益。

10月31日，多家銀行發(fā)布公告，進(jìn)一步細(xì)化安排。

首先，觸發(fā)調(diào)整有條件：新老房貸利率的加點(diǎn)幅度偏離高于30個(gè)基點(diǎn)。

六家大行均表示，當(dāng)借款人的房貸利率加點(diǎn)幅度與最新的全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)幅度相比，偏離高于30個(gè)基點(diǎn)時(shí)，可向銀行提出調(diào)整申請(qǐng)。重新約定的加點(diǎn)幅度不低于最新的全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)幅度加30個(gè)基點(diǎn)，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)下限（如有）。

當(dāng)日，中國(guó)人民銀行還公布了第三季度全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率，供商業(yè)銀行和借款人參考。數(shù)據(jù)顯示，2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為3.33%。

不過(guò)，由于絕大多數(shù)存量房貸利率的加點(diǎn)幅度已于10月底批量調(diào)整為減30個(gè)基點(diǎn)，專家預(yù)計(jì)第四季度絕大多數(shù)借款人無(wú)需調(diào)整加點(diǎn)幅度。

其次，重定價(jià)周期可調(diào)整：3個(gè)月、半年或1年。

重定價(jià)周期就是利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔。在重定價(jià)日，存量房貸會(huì)根據(jù)已公布的最新一期LPR進(jìn)行調(diào)整。

10月21日，5年期以上LPR下降25個(gè)基點(diǎn)至3.6%。部分存量房貸借款人想要縮短重定價(jià)周期，盡快享受到這次LPR下降帶來(lái)的紅利。

記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn)，11月1日以后，新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價(jià)周期，存量房貸借款人也可與銀行協(xié)商，重新約定重定價(jià)周期。多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期為：3個(gè)月、半年、1年。不過(guò)，大多數(shù)銀行規(guī)定，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，不能多次調(diào)整。

“在LPR下行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人可越早享受降息紅利。”中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，如果利率進(jìn)入上行周期，重定價(jià)周期越短對(duì)借款人越不利。重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇權(quán)利。

此外，借款人要主動(dòng)申請(qǐng)，線上線下均可辦理。

不同于銀行主動(dòng)批量調(diào)整，從11月1日后，符合條件的借款人需要主動(dòng)向銀行提出申請(qǐng)，銀行審批通過(guò)后才能進(jìn)行調(diào)整。多家銀行都公布了調(diào)整渠道，借款人可通過(guò)手機(jī)銀行、貸款經(jīng)辦行等提出調(diào)整申請(qǐng)。各行都明確不會(huì)收取任何費(fèi)用。

存量房貸利率調(diào)整有商有量，響應(yīng)了群眾期盼，減輕了居民利息負(fù)擔(dān)，更推動(dòng)我國(guó)利率市場(chǎng)化改革堅(jiān)定向前，更好發(fā)揮利率在金融資源配置中的關(guān)鍵作用。