今年以來，城中村改造多次被中央重要會議提及。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造，是站在戰(zhàn)略全局高度作出的具有重大而深遠意義的工作部署。城中村改造的推進，關乎民生福祉，也有助于促進經(jīng)濟社會發(fā)展。

實施改造意義深遠

城中村改造正在我國加速推進。今年4月28日召開的中共中央政治局會議提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造。7月21日，《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》在國務院常務會議上審議通過。中共中央政治局7月24日召開會議指出，積極推動城中村改造。7月28日，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議在北京召開。

超大特大城市是當前推進城中村改造的主要范圍。按照城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市劃分，根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，全國目前有7個超大城市和14個特大城市。超大特大城市實現(xiàn)了快速發(fā)展，但這些城市的城中村可以說是經(jīng)濟社會發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。城中村作為存量房源地，是很多超大特大城市外來建設者等新市民、青年人奮斗的第一個落腳點。城中村布局凌亂、房屋破舊密集、公共服務缺失、環(huán)境衛(wèi)生條件相對較差，與光鮮亮麗的城市核心區(qū)域形成較大反差。

實施城中村改造有深遠意義。積極穩(wěn)步推進城中村改造有利于消除城市建設治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件、擴大內需、優(yōu)化房地產(chǎn)結構。城市發(fā)展成果應該更多惠及城市居民，而城中村臟亂差的環(huán)境與人們對住上好房子的期待相去甚遠，實施城中村改造能夠改善居住環(huán)境。城中村改造是一項民生工程，更是一項發(fā)展工程，對于促進投資、擴大內需都能起到重要作用。推進城中村改造將進一步激發(fā)上下游相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力，帶動有效投資和消費。同時，還將有助于補齊超大特大城市發(fā)展的短板，在改善城市環(huán)境的同時完善公共服務，提升城市文明程度，推動城市高質量發(fā)展。

從客觀實際看，現(xiàn)階段推進城中村改造困難大、矛盾多、情況復雜，需要堅持問題導向和目標導向，以新思路新方式破解賬怎么算、錢怎么用、地怎么征、人和產(chǎn)業(yè)怎么安置等難題，探索出一條新形勢下城中村改造的新路子。

多城積極穩(wěn)步推進

在城中村改造推進的過程中，除相關部門要抓緊完善政策體系外，還需相關城市政府切實履行主體責任，加強領導力量，健全工作機制，推動城中村改造工作取得實效。

近日，自然資源部印發(fā)《關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》，為落實在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的有關要求，聚焦盤活利用存量土地，提高土地利用效率，在北京市等43個城市開展低效用地再開發(fā)試點，探索創(chuàng)新政策舉措，完善激勵約束機制。以城中村和低效工業(yè)用地改造為重點，推動各類低效用地再開發(fā)，推動城鄉(xiāng)發(fā)展從增量依賴向存量挖潛轉變。這項試點將有助于城中村改造布局更合理、結構更優(yōu)化、功能更完善、設施更完備。

近年來，上海、廣州、深圳等城市在城中村改造中有很多有益探索。

上海市提出，預計到2025年，中心城區(qū)周邊城中村改造項目全面啟動；到2027年，中心城區(qū)周邊城中村改造項目全面完成。上海市出臺了一系列的政策支撐城中村改造推進。在改造方式、改造主體認定、土地出讓政策、財稅支持、融資支持、資金平衡等方面有比較完整的政策設計，也充分考慮了市場化機制的參與。

日前，廣州市有關部門發(fā)布了《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》，表明廣州將以立法推進城中村改造工作。今年以來，廣州積極探索城中村改造的新思路新方式，強化“有效市場、有為政府”的作用，堅持“凈地出讓”，在重點片區(qū)開展城中村改造“統(tǒng)籌做地”試點。所謂統(tǒng)籌做地，就是政府引入企業(yè)，將有待拆遷、七通一平的“生地”做成可以出讓的“熟地”。

一段時間以來，深圳市推進城中村保障性住房品質化安全改造提升工作。深圳市將城中村改造與保障性租賃住房的發(fā)展相結合，是統(tǒng)籌保障性租賃住房和城中村改造的探索。找準城中村改造和保障性租賃住房兩項工作的結合點，通過城中村統(tǒng)租將兩者整合在一起，能夠提供更多高品質、可負擔的保障性租賃住房。

改造不是簡單拆除新建

城中村改造開始加速推進，一些人覺得，這是不是又將迎來城市的大拆大建？可以明確的是，城中村改造是城市更新的一項重要內容，不應是簡單的推倒重來，大拆大建。城中村改造是一項復雜艱巨的系統(tǒng)工程，應按照中央有關部署，采取拆除新建、整治提升、拆整結合等不同方式分類改造。

中國人民大學國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹認為，城中村改造有的會拆，有的不會拆，有的會拆一部分，到底拆多少、拆多大面積實際上目前還沒有辦法精準計算。但可以確定的是，城中村改造對增加投資、提升城市活力、實現(xiàn)城市高質量發(fā)展有積極意義。

秦虹認為，城中村改造將大力補齊公共服務短板。未來的城中村改造不會是簡單的解決居住空間增量的問題，更多是要推動城市的高質量發(fā)展。所以除了居住空間和產(chǎn)業(yè)空間之外，還會要求在城中村改造中完善教育、文化、休閑、交往、商業(yè)、綠地、一老一小服務等，這些短板都應該在城中村改造中給予彌補。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，城中村改造將主要通過長期運營方式來實現(xiàn)資金平衡，這與過去通過商品房漲價和銷售來買單的方式完全不同，這也是房地產(chǎn)新模式的重要組成部分。可運營的部分包括：改造片區(qū)內餐飲零售、商業(yè)服務、停車場，公租房和長租房，商業(yè)化的養(yǎng)老托幼設施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

“搞城中村改造絕不能是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)，一定是多目標的組合。城市更新包括三大空間即居住空間、產(chǎn)業(yè)空間、公共空間的更新，所以不是簡單推倒房子再蓋商品房、安置房，對于參與其中的企業(yè)而言，還要有產(chǎn)業(yè)、文化、運營、管理、招商等能力的要求。”秦虹說。

在城中村改造加快推進的過程中，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，那些產(chǎn)業(yè)鏈比較長、有多個運營板塊、信譽好、融資能力強的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)有望擁有更多機會。從長期來看，城中村改造將按照中央的有關部署，實行改造資金和規(guī)劃指標全市統(tǒng)籌、土地資源區(qū)域統(tǒng)籌，促進資金綜合平衡、動態(tài)平衡。必須實行凈地出讓。堅持以市場化為主導、多種業(yè)態(tài)并舉的開發(fā)運營方式。建設好配套公共基礎設施，做好歷史文化傳承保護。