自然資源部關于完善工業(yè)用地供應政策支持實體經濟發(fā)展的通知

自然資發(fā)〔2022〕 201號

各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市自然資源主管部門，新疆生產建設兵團自然資源局：

為貫徹落實國務院扎實穩(wěn)住經濟一攬子政策措施的有關要求，加強和改進國有建設用地中工業(yè)用地的供應管理，推進工業(yè)用地供應由出讓為主向租賃、出讓并重轉變，強化土地要素保障，降低用地成本，促進工業(yè)經濟平穩(wěn)增長，現(xiàn)就有關問題通知如下：

一、健全工業(yè)用地多元化供應體系

健全工業(yè)用地長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等供應體系，支持工業(yè)企業(yè)選擇適宜的用地方式。

(一)長期租賃，是指整宗土地在整個合同期內均以租賃方式使用，并由土地使用權人按合同約定支付年租金的供應方式。長期租賃期限一般不低于5年，不超過20年。

(二)先租后讓，是指供地方供地時設定一定期限的租賃期，按照公開程序確定國有建設用地使用權人，先以租賃方式提供用地，承租方投資產業(yè)用地項目達到約定條件后再轉為出讓的供應方式。先租后讓租賃期一般不超過5年。

(三)彈性年期出讓，是指整宗土地以低于工業(yè)用地法定出讓最高年限50年出讓的供應方式。

二、優(yōu)化土地供應程序

在確保土地市場公平公正公開的前提下，推進工業(yè)用地帶條件招標拍賣掛牌出讓(租賃)，各地可將產業(yè)類型、生產技術、節(jié)能環(huán)保等產業(yè)準入要求納入供地條件。

(一)采取長期租賃的，實行掛牌方式。在20天公告期結束時只有一個申請人符合競買資格和競得條件的，直接確定其為競得人;申請人多于一個的，通過競價確定競得人。

(二)采取先租后讓的，租賃和出讓一并進行招標拍賣掛牌。市、縣自然資源主管部門應明晰租賃期限、租賃轉出讓的條件，以及租賃階段解除合同時地上建筑物和其他附著物的補償標準，一并向社會公告。參照招標拍賣掛牌出讓程序確定競得人，簽訂國有建設用地租賃合同。租賃期屆滿符合轉出讓條件后，與土地使用者直接簽訂國有建設用地使用權出讓合同。

(三)采取彈性年期出讓的，按照招標拍賣掛牌出讓的部門規(guī)章和操作規(guī)范實施。

國有建設用地使用權人按照合同約定依法繳納土地租金或全部土地出讓金后，可申請辦理不動產首次登記。其中，采用租賃方式供應的，在辦理首次、轉移、變更、抵押等登記時，應審查截至登記時點土地租金是否已繳齊，并收取相關繳納憑證。

三、明晰土地使用權權能

(一)以租賃方式供應的，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經市、縣自然資源主管部門同意或根據(jù)合同約定，可將依法登記的國有建設用地使用權轉讓、轉租或抵押。轉讓的，原承租人退出，租賃合同約定的權利義務同時轉讓給受讓人，由市、縣自然資源主管部門與受讓人重新簽訂國有土地租賃合同;轉租的，承租人與第三人建立附加租賃關系，第三人應履行租賃合同約定的權利義務;地上建筑物、其他附著物抵押的，承租的國有建設用地使用權一并抵押，抵押權實現(xiàn)時，承租的國有建設用地使用權同時轉讓。在工業(yè)用地最高出讓年期內，租賃期屆滿，在滿足合同約定續(xù)租條件的情況下，國有建設用地使用權人申請續(xù)租應予以批準，續(xù)期租金應在初期合同中約定。

(二)以先租后讓方式供應的，租賃期內承租的國有建設用地使用權在完成開發(fā)建設前不得轉讓、轉租、抵押。轉出讓后，享有出讓國有建設用地使用權權能。

(三)以出讓方式供應的，除合同另有約定外，國有建設用地使用權可以依法轉讓、出租和抵押。出讓年期屆滿，符合法定及合同約定續(xù)期條件的，國有建設用地使用權人申請續(xù)期，應予以批準。

四、實行地價鼓勵支持政策

在不同供應方式折算到最高年期土地價格基本均衡的前提下，明確價格(租金)標底。工業(yè)用地的價格(租金)不得低于工業(yè)用地的成本價(租)。工業(yè)用地的成本價(租)可以采取片區(qū)內不同用途土地面積或土地價格占比分攤計算。

(一)采取長期租賃的，租賃期間租金不調整的，可按不低于該宗地50年工業(yè)用地出讓評估價格的2%確定年租金標底;租金調整的，可按該宗地50年工業(yè)用地出讓評估價格的2%確定首期年租金標底;租金調整周期不得低于5年，以后各期租金標準應依據(jù)屆時土地評估價格或土地價格指數(shù)確定，但漲幅不得高于上期租金的10%。

(二)采取先租后讓的，租賃期租金標準按照租賃期與最高年期的比值進行年期修正確定。轉出讓后，已交租金沖抵出讓價款。租讓年期之和不超過法定最高出讓年限。鼓勵在出讓階段實行彈性年期。

(三)采取彈性年期出讓的，出讓價格標底按不低于彈性年期與最高年期的比值進行年期修正。

已取得國有建設用地使用權的土地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

五、嚴格用途轉換

在國土空間規(guī)劃中劃定工業(yè)用地控制線，明晰工業(yè)用地用途轉換負面清單，穩(wěn)定工業(yè)用地總量。對于工業(yè)用地內部的調整，或調整為研發(fā)設計、產業(yè)孵化、產品中試等用地的，各省級自然資源主管部門要研究制定允許、兼容、禁止布局的產業(yè)類型轉換目錄和轉換規(guī)則，推進工業(yè)用地提質增效。

六、加強履約監(jiān)管

市、縣自然資源主管部門應將產業(yè)準入要求與土地用途、規(guī)劃條件、節(jié)約集約要求等一并納入供地公告，對后期監(jiān)管有轉讓(含分割轉讓)、轉租或股權轉讓限制要求的，也應一并向社會公開。土地用途、規(guī)劃條件、節(jié)約集約要求等應載入土地有償使用合同，由市、縣自然資源主管部門加強履約監(jiān)管;產業(yè)準入要求等應納入監(jiān)管協(xié)議，按照“誰提出、誰履責、誰監(jiān)管”的原則，由相關部門進行監(jiān)管。要建立監(jiān)管信息共享機制，推動形成監(jiān)管合力。

本通知自下發(fā)之日起執(zhí)行，有效期5年。

自然資源部

2022年11月16日