中國銀保監(jiān)會辦公廳 住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳 中國人民銀行辦公廳關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知

銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號

各銀保監(jiān)局，各省、自治區(qū)、直轄市及新疆生產建設兵團住房和城鄉(xiāng)建設廳(委、管委、局)，中國人民銀行上海總部，各分行、營業(yè)管理部，各省會(首府)城市中心支行，各副省級城市中心支行，各大型銀行、股份制銀行、外資銀行：

為明確商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金相關要求，支持優(yōu)質房地產企業(yè)合理使用預售監(jiān)管資金，防范化解房地產企業(yè)流動性風險，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)將有關事項通知如下：

一、允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。

二、保函僅可用于置換依法合規(guī)設立的預售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內資金。房地產企業(yè)要按照《關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》(建房〔2022〕16號)規(guī)定開設預售資金監(jiān)管賬戶，購房人繳納的定金和首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款以及其他形式的購房款等商品房預售資金，應當全部直接存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶內資金達到住房和城鄉(xiāng)建設部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內資金，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

三、監(jiān)管額度內資金撥付使用時，預售資金監(jiān)管賬戶開立行(以下簡稱監(jiān)管賬戶行)應在3個工作日內將相關信息通知出具保函的銀行，出函銀行要督促房地產企業(yè)向監(jiān)管賬戶內補足差額資金(撥付資金×保函置換預售監(jiān)管資金的比例)，保函金額相應下調，確保監(jiān)管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整。

四、商業(yè)銀行要合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配。項目竣工交付或商品房項目完成房屋所有權首次登記預售資金協(xié)議解除后，保函相應失效。

五、監(jiān)管評級4級及以下或資產規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯(lián)方的房地產企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。企業(yè)集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監(jiān)管資金。

六、商業(yè)銀行在出具保函置換預售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標準，充分評估房地產企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。對債權債務關系復雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函。對于項目主體與總承包方存在關聯(lián)關系的，要充分評估項目風險。保函額度全額計入對房地產企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度。

七、商業(yè)銀行要通過保證金、房地產企業(yè)反擔保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務風險，按要求計提風險資本，提取風險準備。

八、房地產企業(yè)提供商業(yè)銀行出具的保函，向住房和城鄉(xiāng)建設部門請求釋放預售資金監(jiān)管賬戶相應額度資金的，監(jiān)管賬戶行應配合住房和城鄉(xiāng)建設部門做好必要的審核工作。住房和城鄉(xiāng)建設部門研究同意后向監(jiān)管賬戶行發(fā)出撥付指令。監(jiān)管賬戶行根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部門撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶管理額度。

九、在保函有效期內，如監(jiān)管賬戶內剩余資金不足以支付項目工程款，出函銀行應立即履約墊付，在保函額度內支付扣除賬戶內剩余資金后的差額部分。一旦出現(xiàn)墊付，出函銀行要及時向房地產企業(yè)采取追索措施，保全債權安全。墊付資金應足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風險。

十、各地不得強制商業(yè)銀行出具保函，不得將出具保函與當?shù)仡A售資金監(jiān)管資格掛鉤。住房和城鄉(xiāng)建設部門、金融管理部門應為商業(yè)銀行開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務提供必要支持。

十一、房地產企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產企業(yè)要按約定承擔監(jiān)管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

十二、各地要加強房地產企業(yè)管理，對房地產企業(yè)違規(guī)使用資金的行為進行嚴肅查處。監(jiān)管賬戶行、出函銀行發(fā)現(xiàn)房地產企業(yè)違規(guī)使用資金，或在預售資金撥付后未及時補足差額資金，應及時報告有關部門。住房和城鄉(xiāng)建設部門、金融管理部門可采取聯(lián)合約談、行政處罰等措施，督促房地產企業(yè)糾正違規(guī)行為。

中國銀保監(jiān)會辦公廳

住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳

中國人民銀行辦公廳

2022年11月12日

(此件發(fā)至銀保監(jiān)分局、人民銀行地市中心支行和地方法人商業(yè)銀行)